Zemin etüdü maliyeti: fiyatı belirleyen kalemler

Kendi fiyat listemizi yayınlamıyoruz — her parselin işi farklı ve gerçekçi bir rakam ancak parseli görüp yapı bilgisini aldıktan sonra çıkar. Ama fiyatın nasıl oluştuğunu gizlemenin bir anlamı yok. Aşağıdaki bütün rakamlar TMMOB Jeoloji Mühendisleri Odası’nın 2026 II. Dönem (Temmuz–Aralık) emsal (asgari) ücret tarifesinden alınmıştır. Bu tarife, doğrulayabileceğiniz açık bir kaynaktır ve sektördeki bütün tekliflerin alt sınırını tanımlar.

Önce şunu bilin: kapsamı firma değil mevzuat belirliyor

Zemin etüdünde “şu kadar indirim yapalım” pazarlığının sınırı dardır, çünkü kaç sondaj açılacağı ve ne kadar derine inileceği kurala bağlıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı Tebliği (Resmî Gazete 09.03.2019/30709) yapıyı üç kategoriye ayırır ve her kategori için asgari araştırma düzenini belirler:

• 1. Kategori — bodrum dahil üç kata kadar, toplam 500 m²’yi geçmeyen basit atölye tipi yapılar, basit zirai yapılar ve benzerleri. Araştırma çukuruna dayalı gözlemsel etüt raporu kabul edilir. 0–500 m² taban alanında en az üç muayene çukuru açılır.
• 2. Kategori — yüzeysel temelli yapılar, zemin iyileştirmesi gerektiren yapılar, derin temeller, 2 m’yi aşan istinat yapıları. Sondaj, yerinde deney ve laboratuvar çalışmasına dayalı rapor zorunludur.
• 3. Kategori — 1. ve 2. kategoriye girmeyen tüm binalar, BYS 1–3 arasındaki yapılar, çok bodrumlu derin kazılar, ağır dinamik yük altındaki makine temelleri, silolar.

2. ve 3. kategori yapılarda asgari sondaj sayısı taban alanına göre şöyle artar: 0–300 m² için 3, 300–600 m² için 4, 600–900 m² için 5, 900–1.200 m² için 6, 1.200–1.500 m² için 7, 1.500–2.000 m² için 8 sondaj. Genel kural olarak sondaj sayısı üçten az olamaz ve taban alanının her 300 m² artışında bir sondaj eklenir.

Derinlik tarafında: sondajlar temel taban kotundan itibaren en az 30 m, sıvılaşabilir zeminlerde en az 20 m, kazıklı temellerde kazık çapının 5 katından az olmayacak şekilde planlanır. Kaya birimlerle karşılaşılırsa ayrışmış kayada 5 m, sağlam kayada 3 m ilerledikten sonra sondaj bitirilir.

Yani toplam metraj büyük ölçüde parselin ve yapının verisidir. Aynı parselde iki firmanın teklifi ciddi biçimde ayrışıyorsa, aradaki fark genellikle fiyat politikasından değil, planlanan iş kapsamından gelir.

1 · Sondaj metre bedeli

Maliyetin en büyük kalemi. Metre fiyatı iki şeye bağlı: zeminin cinsi (toprak mı, bloklu/kaya mı) ve derinlik kademesi. Kaya zeminde metre fiyatı toprak zemine göre yaklaşık %45 daha yüksektir.

Kaba bir örnek: 2. kategoriye giren, 400 m² taban alanlı bir yapıda tebliğ en az dört sondaj ister; biri 30 m, diğerleri bina etki derinliğini aşacak şekilde planlanır. Toprak zeminde toplam 100 metre sondaj yalnızca delgi kalemiyle 600.000 TL’lik bir asgari bedele karşılık gelir. Aynı metraj kaya zeminde 875.000 TL’dir. Zemin cinsi teklifi bu ölçüde değiştirir — ve zemin cinsi çoğu zaman ilk sondaj açılmadan kesin bilinmez.

2 · Arazi deneyleri

Sondaj sırasında ve sonrasında yapılan yerinde deneyler ayrı kalemdir. Adet sayısı zemin profiline göre değişir; SPT genellikle her 1,5 m’de bir uygulandığı için derin kuyularda adet hızla artar.

3 · Laboratuvar deneyleri

Alınan örselenmiş ve örselenmemiş numuneler laboratuvara gider. Tarifede kesme kutusu deneyi (UU) 2.246 TL, konsolidasyon deneyi 3.328 TL, konsolidasyonlu-drenajsız kesme kutusu (CU) 9.563 TL gibi kalemlerle listelenir. Hangi deneyin isteneceğini zemin türü ve tasarım ihtiyacı belirler; bir kil zemin için konsolidasyon şart iken temiz kum zeminde gereksizdir.

Teklifte laboratuvar kapsamının yazılı olması önemlidir. “Laboratuvar dâhil” ifadesi tek başına bir şey söylemez; hangi deneyin kaç numunede yapılacağı yazılmalıdır.

4 · Rapor yazım bedeli

Saha ve laboratuvar verilerinin mühendislik analiziyle birleştirilip tebliğ formatında rapora dönüştürülmesi ayrı bir kalemdir. Tarife bunu yapı kategorisine ve bina oturum taban alanına göre kademelendirir.

Bir parselde birden çok yapı bloğu varsa rapor bedelinde kademeli indirim uygulanır: 5 yapı için %20, 10 yapı için %30, 10’dan fazla yapı için %50.

5 · Ulaşım ve saha koşulları

Tarife, sondaj makinesinin mobilizasyon–demobilizasyon nakliye bedelinin metre fiyatlarına dâhil olmadığını, mesafeye göre ayrıca hesaplanacağını söyler. Ancak önemli bir istisna var:

Buna karşılık saha koşulları maliyeti gerçekten etkiler: makinenin giremeyeceği kadar dar arsa, yüksek topoğrafik eğim, altyapı hatlarının yoğun olduğu parseller ek hazırlık ve zaman gerektirir.

6 · Yapı sayısı ve dilatasyon

Dilatasyonla ayrılmış geniş oturma alanlı yapılarda her bloğun altına en az bir sondaj planlanmalıdır. 2.000 m² üzerindeki yapılarda sondaj sayısı; dilatasyon durumu, proje büyüklüğü, yükseklik ve temele aktarılan yük dikkate alınarak artırılır. Bu yüzden “metrekare başına şu kadar” türü bir hesap gerçekçi değildir.

Teklif alırken sorulacak dört soru

1. Kaç sondaj, toplam kaç metre planlıyorsunuz ve bu, yapının kategorisi ve taban alanı için tebliğin istediği asgari düzeni karşılıyor mu? Cevap net bir sayı olmalı.
2. Hangi arazi deneyleri, kaç adet yapılacak? SPT, UD, permeabilite ve gerekiyorsa presiyometre adetleri teklifte yazılı olmalı.
3. Laboratuvar deneyleri fiyata dâhil mi, hangi deneyler, kaç numunede? “Dâhildir” yetmez; kalem kalem yazılmalı.
4. Rapor hangi formatta ve hangi süre içinde teslim edilecek; idare revizyon isterse revizyon bedeli var mı? Revizyon çoğu teklifte konuşulmayan, sonradan sorun çıkaran kalemdir.

Kaynaklar

• TMMOB Jeoloji Mühendisleri Odası — 2026 II. Dönem (Temmuz–Aralık) Emsal (Asgari) Mühendislik Hizmetleri Ücret Tarifesi. 3065 sayılı KDV Kanunu 27/5 uyarınca yayımlanır.
• Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı Tebliği — Resmî Gazete 09.03.2019 / 30709 (değişiklik: RG 17.02.2021 / 31398).
• Yapılar İçin Temel Sondajları Teknik Şartnamesi ve TS EN ISO 22475-1.